Contractul de închiriere a unui apartament: ce trebuie să conțină în 2026

Echipa e-contracteonline.ro · actualizat 28.10.2026

Pe scurt: Un contract bun de închiriere spune clar cine sunt părțile, ce se închiriază, cât și când se plătește chiria, cât e garanția și când se restituie, cine plătește utilitățile și reparațiile și cum se încheie contractul. Proprietarul persoană fizică îl înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile (formularul C168). Înregistrarea are și un avantaj: contractul devine titlu executoriu pentru plata chiriei.

Ce trebuie să scrie în contract

Contractul de închiriere încheiat „sub semnătură privată”, adică semnat doar de părți, fără notar, este valabil. Contează însă ce scrie în el. Elementele de care ai nevoie:

• Părțile: nume, CNP, act de identitate și domiciliu pentru proprietar și chiriaș. CNP-ul e necesar și la înregistrarea la ANAF.
• Locuința: adresa completă, numărul de camere și, ideal, o listă a bunurilor lăsate în folosință (mobilier, electrocasnice).
• Durata: pe perioadă determinată (de exemplu 12 luni) sau nedeterminată, și dacă se prelungește automat.
• Chiria: suma, moneda, ziua de plată, contul sau modul de plată și ce se întâmplă la întârziere.
• Garanția: suma, în ce condiții se restituie și ce se poate reține din ea (daune, facturi neplătite).
• Utilitățile și întreținerea: cine plătește ce și pe numele cui rămân contractele cu furnizorii.
• Reparațiile: de regulă, proprietarul face reparațiile mari (instalații, acoperiș, structură), iar chiriașul pe cele mărunte, legate de folosința obișnuită.
• Încetarea: termenul de preaviz, situațiile în care contractul se poate rezilia și starea în care se predă locuința.

Predarea-primirea: dovada care contează la final

Cele mai multe neînțelegeri apar la plecarea chiriașului, când se discută garanția. Un proces-verbal de predare-primire semnat la intrare, cu indexurile contoarelor, starea camerelor, lista bunurilor și câteva fotografii datate, rezolvă aproape orice discuție. Același document se completează și la final, la predarea cheilor.

Înregistrarea la ANAF în 30 de zile

Proprietarul persoană fizică are obligația să înregistreze contractul la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare, cu formularul C168 și o copie a contractului semnată „conform cu originalul”. Tot cu C168 se declară și modificările (de exemplu, o chirie nouă prin act adițional) și încetarea contractului. Formularul se depune online, prin Spațiul Privat Virtual, sau la administrația fiscală.

Impozitul pe chirie este de 10% și se aplică după o deducere forfetară de 20%, adică, în practică, aproximativ 8% din chiria încasată. Venitul se declară în Declarația unică (formularul 212) până pe 25 mai a anului următor, când se plătește și impozitul. Dacă veniturile totale ale proprietarului ating plafonul de 6 salarii minime (pentru 2026, 24.300 lei), se datorează și contribuția de sănătate (CASS). Când chiriașul este o firmă, lucrurile se schimbă: firma reține impozitul la sursă și îl plătește ea.

Plafoanele și termenele se pot actualiza de la un an la altul. Pentru situația ta concretă, verifică pe anaf.ro sau cu un contabil.

De ce merită înregistrarea: titlul executoriu

Potrivit Codului civil (art. 1798), contractul de închiriere sub semnătură privată, înregistrat la organul fiscal, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, la termenele și în modalitățile din contract. Pe scurt: dacă chiriașul nu plătește, proprietarul poate merge direct la executorul judecătoresc pentru sumele datorate, fără un proces lung pentru a-și dovedi dreptul. Pentru evacuare, regulile sunt mai stricte și depind de tipul contractului; acolo e bine să vorbești cu un avocat.

Greșelile care costă

• Chiria plătită cash, fără nicio dovadă. Folosește transferul bancar sau o dovadă de primire a banilor semnată de proprietar.
• Garanția fără reguli de restituire. La plecare, fiecare parte o „calculează” altfel.
• Modificări făcute doar verbal (chirie nouă, alt termen). Orice schimbare se face printr-un act adițional semnat de ambele părți.
• Lipsa inventarului și a procesului-verbal de predare.
• Contractul neînregistrat la ANAF. Proprietarul riscă sancțiuni și pierde avantajul titlului executoriu.

Întrebări frecvente

Surse: ANAF – venituri din cedarea folosinței bunurilor.

Ghidul are rol informativ și explică regulile generale. Pentru situații particulare, consultă un avocat sau un contabil.